Wie sich Mieter schützen

Schöne Wohnung, günstige Miete und der Vertrag sieht okay aus also direkt unterschreiben?

Viel zu oft ist es der Fall, dass Vermieter sich bemühen zum Beispiel, mit dubiosen Betriebskostenabrechnungen, dreiste Abzocke zu betreiben. Andere Vermieter wiederum vergreifen sich an der Kaution der Mieter. Das Erschreckende hierbei ist, in vielen Fällen dürfen die Vermieter das sogar, leider auch gerichtlich abgesegnet.

Zum Beispiel wird die Betriebskostenvorauszahlung von der vom Mieter hinterlegten Kaution einbehalten. Immer mehr Vermieter machen hiervon Gebrauch, denn die Kaution dient nicht nur als Ausgleichszahlung für Schäden, die der Mieter verursacht hat.

Der Kölner Markus erlebte eine ähnliche Situation. Seinem Vermieter hat er den Termin des Auszuges mitgeteilt und diesen darum gebeten, die hinterlegte Kaution ihm zurück zu überweisen. Doch statt drei Monatsmieten bekommt Markus lediglich zwei zurück. Der Vermieter begründet es so, die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2007 sei noch nicht fertig. So hat der Vermieter vorsorglich eine Monatsmiete einbehalten. An dieser Stelle hat sich der Vermieter jedoch zu früh gefreut, denn das Gesetz hat er nicht genau gelesen. Daraus geht nämlich hervor, dass nur ein Betrag in Höhe der “Betriebskostenvorauszahlung eines Monats” zurückbehalten werden darf. Wegen diesem kleinen aber entscheidenden Unterschied, wird der Vermieter sich auf eine Mahnung von Markus einstellen müssen.

Ein Beispiel aus Berlin ist weit dubioser. Dort hatte ein Vermieter sechs Jahre lang, verschiedene, zweifelhafte Betriebskostenabrechnung vorgezeigt. Dabei wurde jedes Mal eine andere Nutzfläche angegeben, von 1 100 bis hinzu 1 300 qm. Zurecht stellte der Mieter die Zahlungen wegen der “Unverständlichkeit” ein und zog vor Gericht. Der Bundesgerichtshof macht aber deutlich, dass Betriebskostenabrechnungen trotz Fehler und Schlampereien ordnungsgemäß sind! Denn eine Nebenkostenabrechnung muss nicht “im Vergleich verständlich sein”. Sollten die Abweichungen aber enorm sein, lohnt sich die Ãœberprüfung der Posten auf ihre Richtigkeit. Hätte der Berliner Vermieter keine prüffähigen Abrechnungsunterlagen seinem Mieter überlassen, würde die Sache anders aussehen. Denn eine Zahlung von Betriebskosten wäre vorher nicht fällig gewesen. Das Amtsgericht Köln deutet darauf hin, dass Betriebskosten nur dann abgerechnet werden können, wenn sie dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen.

Viele Urteile sind in der Vergangenheit zugunsten der Mieter ausgefallen, wenn es um die “starren Fristen” zu Schönheitsreparaturen ging. So haben sich schlaue Vermieter neue Wege gesucht, um beim Auszug des Mieters, die Wohnung in einem Top-Zustand vorzufinden. Natürlich steht ihnen auch hier das Recht an der Seite. Als Vermieter ist man nämlich berechtigt, die Wohnung des Mieters auch Wochen vor dem Umzugstermin zu beabsichtigen. Dabei nehmen die Vermieter ein gewisses Schreiben mit, der Verlag für die Deutsche Wirtschaft macht bekannt, dass dieser Text auch rechtlich haltbar ist. Ein solcher Text kann lauten: “Bei Mietvertragsende haben die Mieter die Mieträume abnahmefertig zu präsentieren. Sollten bis zu diesem Zeitpunkt noch Mängel bestehen, hat der Mieter innerhalb 14 Tagen das Recht auf Nachbesserung. Als Mängel im Wohnungsabnahmeprotokoll beschriebene Schönheitsfehler müssen bis zum 15. Tag ab Mietvertragsende fachmännisch ausgebessert werden, ansonsten werden diese nicht anerkannt. Der Vermieter hat das Recht für die nicht erfolgten Schönheitsreparaturen einen Fachbetrieb seiner Wahl mit der Durchführung der Reparaturen zu beauftragen. Die Kosten hierfür übernimmt der Mieter. ”

Unterschreibt der Mieter dies nicht oder ist die Wohnung bei Vertragsende tatsächlich nicht zufriedenstellend hergerichtet, kann der Vermieter ab dem 15. Tag einen Fachbetrieb mit der Reparatur beauftragen. Der Mieter muss dann zahlen, ob gewollt oder nicht spielt keine Rolle. Der Mieter sollte sich daher darum bemühen, die Wohnung in einem einwandfreien Zustand zu halten, damit ein solcher Text und eine Renovierung nicht zustande kommen.

Dreiste Vermieter schlagen aber auch auf anderem Wege zu. Während der Wohnphase kann bereits eine einfache Umgestaltung des Badezimmers dazu führen. Denn hiermit wird der Gebrauchswert der Wohnung erhöht. Der Vermieter kann so bei einer Kostenaufstellung die Modernisierungsmaßnahmen vorlegen und die Jahresmiete um 11 Prozent anheben. Eine Mieterhöhung kann neben einer Mieterhöhung auf die im Ort übliche Miete gelten. Es kann aber nach der Modernisierung auch die Kaltmiete angehoben werden. Rechtlich in Ordnung ist es zudem, wenn die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, auf die Basis nichtmodernisierter Wohnungen, angehoben wird. Die Jahresmiete kann dann um 11 Prozent für die entstehenden Baukosten angehoben werden.
Für den Mieter besteht höchstens ein Einspruch darin, dass nach der Modernisierung über 20 Prozent, die Miete höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vermieter muss nämlich unter der Grenze bleiben, um den Mieter zur Kasse bitten zu können.

Der Bundesgerichtshof macht bekannt, dass der Satz “Bitte nicht rauchen” im Mietvertrag keine rechtsverbindliche Regelung darstellt. Der Vermieter kann Schadensersatzansprüche nur dann geltend machen, wenn exzessiv geraucht wird. Dann aber auch nur wenn die Schäden nicht durch übliche Schönheitsreparaturen wie tapezieren und streichen, zu beseitigen sind.

Laut AGB-Gesetz gilt für den Mieter, dass in seinem Mietvertrag keine überraschende oder unklare Bedingungen stehen dürfen.